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炒房资金正加速流入股市

发布时间:2019-09-09 16:18    浏览次数:

今天有一个小新闻,虽然它非常不起眼,但我认为这非常重要。
 
有媒体报道 - 
 
一些经纪业务部门表示,近期证券保证金余额继续增加。许多业务部门每天都增加了数千万美元。其中一些是原来的房地产基金。
 
我打电话给销售部门的几个朋友,他们说确实如此。
 
每次,只要股市上涨几天,互联网上的新闻就会是10倍。
 
但是,在过去的三四年里,我报告说“房地产资金流入股市”,我应该是第一次。
 
我今天特别提到了这个话题。因为我认为这可能是未来两三年的大趋势,值得我们关注!
 
01
 
为什么房地产投机者从房地产市场撤离?
 
在这个问题上,我在“现在,适合买房或买股票”中做了详细的分析。
 
简而言之,现在买房并不像几年前那样有利可图。
 
不仅没有赚钱,在大多数一线和二线城市,房子在购买之后每天都在亏钱。
 
中泰证券已做出更详细的计算。结论是,在上海持有总价1000万的房子每年将花费大约80万。
 
这些数据是如何产生的?
 
假设:
 
上海房价每年下跌0.4%(过去一年的平均值);
 
租金回报率为1.6%(过去1年的平均值);
 
资本成本为5%(假设您使用1000万购买财富管理收入或抵押贷款利率);
 
房屋折旧率为4%。
 
不考虑物业费,空置费,房屋税等因素。
 
最后计算,持有房屋的成本约为每年9%,持有房屋的收入为1.2%,净损失为7.8%。
 
02
 
对于上述数据,唯一看房地产市场的人可能是:为什么你认为房价会下跌一年然后再翻一番?
 
许多看房地产市场的人只有一种信念,他们认为“价格必须上涨”,但他们很少研究房价上涨的根本原因。
 
任泽平曾经有一个非常精辟的总结:住房价格,短期金融(货币),中期土地(系统)和长期人口。
 
从长远来看,过去20年房价上涨的原因主要是由于中国城市化进程的加快。城市化率从2000年的36.22%上升到现在的53%。
 
在短期内,主要原因是“释放水”。
 
中国的广义货币M2从2007年的40万亿增加到18年的180万亿,增长了两倍多。
 
据海通证券统计,2007年居民房地产总价值约为80万亿,到2018年将超过300万亿。
 
房价的上涨几乎与货币的增长率相同。
 
最近一轮的房价上涨也与水的释放有关:
 
一方面,由于2014  -  15年持续下调存款准备金率,利率将会下调。
 
另一方面,这是因为在2016年之后,开启了类似于QE的强力水释放模型。
 
但现在?
 
现在,无论采埃孚发布了多少“反周期调整”政策,高层管理人员一再强调“住房不投机”,“并不认为房地产是经济的短期刺激因素。 “
 
虽然还有降准和LPR改革,但它们基本上是非房地产公司的定向放松。对于房地产行业的融资,无论是企业还是个人,它仍然是一个高压的局面。
 
高层具有讽刺意味,不愿意依靠建造房屋和修建一条效率较低的道路来推动经济发展。这取决于改革和创新。
 
那么,房价如何上涨?能够稳定是件好事。

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